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賃貸マンション・アパートを借りるときの注意点 11 敷引特約って有効?

JUGEMテーマ:日記・一般
 
賃貸マンション、アパートをめぐる争いは、近年では借主が優位になることが多かったのですが、貸主が勝訴する判決は珍しく、話題になりました。

 

敷引特約葉、関西でよく目にする仕組みです。

 

敷金をめぐるトラブルでは、賃貸借契約を交わす際にどこまで事前に明確にしてあったか、またその内容が借主にとって不当なものではなかったかが問題となります。

 

一例として、「自然損耗や通常損耗の原状回復費用は貸主が負担し、故意・過失による修繕費用は借主が負担する」程度の内容で契約を交わしていたとすると、退去のときにトラブルのもとになることがあります。

 

実際に賃貸マンションや、賃貸アパートに住んだ経験のある人なら分かることですが、具体的にどのような修繕費用が自然損耗であり、故意・過失による破損なのかが明確ではなく、人によってその解釈にばらつきがでるからなのです。

 

昨今、賃貸業界では、したがって、賃貸契約の内容をより具体的で、分かりやすいものに見直す方向になってきています。

 

今回の敷引特約の事例では、特約として明記された借主が費用負担する通常損耗分の範囲が具体的であったことが、判決の決定理由になったようです。

 

判決理由によると、今回のケースでは賃貸借契約を結ぶ際にかなり細部まで明確にし、借主が費用負担しなければならない内容や事柄が具体的であったことから、借主も特約内容を十分に理解できたと解釈されています。

 

しかも、貸主と借主の間で契約を結ぶ4週間前に重要事項説明が行われており、特約内容を認識する時間が借主側に十分にあったと判断されています。

 

ここまで具体的かつ明確であった特約は、借主にとって不当であるとは判断されにくく、特約は成立していたと認められ、その内容も消費者契約法10条の違反にはならないとの判決になったようです。


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お得な賃貸マンション 4 分譲賃貸マンション 2

とはいえ、分譲されたマンションが賃貸に出るかどうかを知るには、また借りるにはどうすればいいのでしょうか?

普通の賃貸マンションやアパートを扱っている不動産屋さんでは、こういった物件はあまりお目にかかりませんよね。

分譲マンションで賃貸市場に出ている物件を探すには、分譲マンションの購入者が、賃貸を決意した場合に依頼する会社を探すのが一番です。

一番良いのは、分譲マンションを販売した会社の賃貸部門か、関連会社で賃貸物件を扱っている会社に聞くのが良いでしょう。

また、最近では、分譲マンションが戸別に分譲される前に、一括で全戸購入し、賃貸に出して運用するケースもあります。

こういったマンションは、設備仕様は分譲マンション仕様のままなのに、賃貸マンションとしてマーケットに出てくるので最新設備が付いたハイグレード物件になっているケースが多いのです。

分譲マンションを買うのはちょっと・・・、でも質の高い賃貸マンションを借りたいという方は、分譲賃貸マンションを探してみては。
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一戸建て賃貸のメリット・デメリット 2

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では、一戸建て賃貸の借主にとってのメリットはなんでしょう。

 

なんといっても、一戸建ての居住性の高さではないでしょうか。

 

賃貸マンション・賃貸アパートの場合、特に小さなお子さんを抱えていらっしゃれば、隣近所への騒音を気にしてしまいがちです。

 

一戸建ての賃貸住宅なら、隣部屋の人の目を気にすることもなく、子育てができますよね。

 

その他にも、一戸建て賃貸のメリットとしては、

1)      駐車場付きが多く、駐車料金が賃料に含まれているケースが多い

 

2)      一般的に集合住宅に比べ開放部分が多いので、採光や通風が良い

 

3)      ガレージ(車庫)の使い方で、車、バイクだけでなくペット、趣味グッズのスペースを確保できる

 

4)      ガーデニングや趣味をするスペースを確保しやすい

などが挙げられます。

 

賃料に大きな違いがなければ、一戸建て賃貸に住みたいと思う人も多いのではないでしょうか。

 

では、一戸建て賃貸のデメリットとは何でしょうか。

 

賃貸というと、日本ではマンションやアパートというイメージがあるように、東京都の一戸建て賃貸の物件数は非常にすくなく、賃貸物件数のわずか2%、神奈川県では4.4%、埼玉県では3.5%、千葉県では3.6%で、首都圏全体で見ても、約3%。と、かなり供給数が少ないのが現状です。

 

賃貸マンション・アパートの需要にかげりが見えてきているということから、一戸建て賃貸が注目されるようになってきているとのことですが、今後供給数が増えてくることが望まれますね。


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一戸建て賃貸のメリット・デメリット

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最近テレビや情報誌などで、一戸建て賃貸をちらほら目にするようになりました。

 

一戸建ての賃貸住宅って、なじみが薄いのですが、どうしてでしょう?

 

一言で言ってしまえば、戸建て賃貸は「割に合わない」からです。

 

建築する際に一戸あたりの建築コストがマンション・アパートより高くなりますが、その割に賃料を高く設定することはできません。

 

また、一戸建ては間取りなども多彩になるため、建築後に管理面でもコストがかかるようになります。

 

賃貸アパートや賃貸マンションは壁が薄いとよく言いますが、戸建ての住宅や分譲マンションと比べると、以前は本当に壁が薄かったんです。

 

某住宅メーカーに勤務していた頃、賃貸アパート用の部材は最もスタンダードなものになり、その分、コストも安く抑えられたものでした。

 

大家さんからすれば、賃貸マンションや賃貸アパートを建てることは投資のようなものですから、利回りが良いことが条件ですよね。

 

一戸あたりの建築コストがかさむ上、賃料はさほど高く設定できないのでは、確かに戸建ての賃貸を積極的に建てようとする人が出てこなかったのはうなずける話です。

 

しかし、最近では賃貸物件も借り手市場といわれており、魅力のある賃貸物件でないと、入居者を十分に確保できなくなってきました。

 

賃貸アパートや賃貸マンションは供給過剰ぎみで、普通にアパートを建てても満室にはなりにくいという環境が一戸建て賃貸の市場を後押ししているといわれています。

 

一戸建て賃貸は数年前から徐々に増えてきているのですが、今後は物件の増加スピードが上がると予想されています。

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お得な賃貸物件 ルームシェア

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ルームシェアって聞かれたことがありますか?

 

ルームシェアとは、従来の賃貸マンションや賃貸アパートではなく、他人同士が同じ屋根の下で暮らす生活形態のことで、生活上のルールを守れば、友達が増える上に、一人ではとても借りられないような賃貸マンションや一戸建ての家を借りることだってできちゃいます。

 

これまで賃貸マンションや賃貸アパートで一人暮らしを送ってきた人には、「他人と一緒にくらすのはちょっと」という方もいらっしゃるかもしれませんよね。

 

ルームシェアにはメリットもあれば、当然デメリットもあります。

 

通常の賃貸マンションや賃貸アパートを一人で借りるのと比べ、ルームシェアのメリットは、より広い物件を借りることができるという点です。

 

一人暮らし用のワンルームや1DKといった賃貸マンションや賃貸アパートを借りていらっしゃる人なら感じていらっしゃることでしょうが、1DKやワンルームの賃貸物件だと、キッチン、トイレ、バスルームなどの水周りがどうしても狭いですよね。

 

自分も一人暮らしをしていたとき、借りていたワンルームの賃貸マンションに一日居ると息が詰まるので、休日は嫌でも外に出ざるを得なかったという記憶があります。

 

賃貸物件に限らず、マンション、アパート、一戸建てのいずれの場合でも、1DKやワンルームよりも2LDKや3LDKの部屋の方が各部屋のスペースが大きくなりますし、寝室以外の水周りやリビングも広くなります。

 

住環境が良くなれば、賃貸物件でも快適に過ごせますよね。

 

ルームシェアの2点めのメリットは、敷金、礼金、仲介料などの初期費用、光熱費などの金銭負担が、個人で賃貸マンションや賃貸アパートを借りるよりも、安く済む場合があることです。

 

安く済む上に、広さや快適さを手に入れることができるなら、ルームシェアが注目されるのもうなづけますよね。

 

さらに、物件をシェアする人と仲良くなることで、友人の輪が広がるなど、居住空間というハード面ばかりではないメリットもルームシェアの魅力のようです。

 

でも、ルームシェアはメリットばかりでなく、当然デメリットもあります。

 

次回はルームシェアのデメリットについて、触れていきたいと思います。


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賃貸・マンションアパートの敷金をめぐるトラブル解決法: 敷金サポーターズ

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賃貸マンションや賃貸アパートを退去するとき、頭を悩ますのが敷金の交渉です。

 

敷金の仕組みの分かりにくさから、部屋を出るときに、しぶしぶ不動産屋の言いなりになって、提示された額支払った経験はありませんか。

 

私自身、賃貸マンション、賃貸アパートを扱う大手の不動産業者(○○ス○○ト)に借りていた賃貸アパートを退出するとき、どうにも納得できない金額を敷金から引かれた覚えがあります。

 

敷金の支払いに疑問を持っていた人は多いらしく、最近、ハート引越センターが「敷金サポーターズ」というサービスを無料で始めました。

 

敷金サポーターズは、退去時にハート引越センターの作業員が立会人となって、畳の汚れ、壁紙の汚れ、水周りの汚れ、その他破損についてなど10項目以上にわたり使用状況を調査し、チェックリストを作成し、そのリストをもとにして、敷金請求が適正かどうか専門家が判断し、敷金返還交渉をサポートするという仕組みです。

また、転居先が賃貸住宅の場合は、次回の引越し時に使用するデーターとして入居時の清掃状態や畳や床が新品であったか、目立つ傷が無かったかなどのチェックも合わせて行ってくれます。

 

「敷金サポーターズ」をハート引越センターと共同で行うネゴシエーターズによると、本来は成功報酬で、返還された敷金に対して30%の報酬を受け取る(失敗時にはゼロ)という仕組みなのだそうですが、ハート引越センターとの提携によって、無料になっているとのこと。

 

知られているようで、案外忘れられているようですが、賃貸マンションや賃貸アパートの通常損耗程度の復旧は、貸主が行うことが基本です。

 

例えば、壁に貼ったポスターや絵画の跡、テレビ・冷蔵庫等の背面の電気やけなどは、本来は貸主の負担です。

 

ところが、壁のビニールクロスを張り替えるとか、カーペットを交換するとか、何かと借主の負担にしようとする例が多いようです。

 

「敷金サポーターズ」のようなサービスが生まれたのも、敷金をめぐるこのようなトラブルが多いことが背景にあります。

 

賃貸マンションや賃貸アパートの退出時、不当な請求をされたことのある方は、次回からは「敷金サポーターズ」のようなサービスを利用されては如何でしょうか。

 

なお、ハート引越センターを利用されなくても、ネゴシエーターズに直接相談されるのも良いでしょう。

 

ネゴシエーターズのホームページはこちらですし、また、さらに自分で勉強されたいという方には、東京都が「賃貸トラブル防止ガイドライン」というものを作成していますので、併せてご覧になってみてください。


賃貸・マンションアパートの敷金・礼金の相場 | permalink | comments(0) | trackbacks(0)

賃貸マンション・アパートを借りるときの注意点 10 デザイナーズ賃貸とは

デザイナーズ賃貸と呼ばれる、デザイナーズマンションの賃貸版が首都圏や関西圏を中心に、人気を集めています。

従来の賃貸マンションやアパートは限られた空間を如何に効率良く利用するかに力点が置かれていましたから、当然のごとく、殺風景でどれもこれも似たり寄ったりのものになっていました。

デザイナーズ賃貸が注目されている理由は、賃貸マンションであってもより快適で、個性の感じられる住空間を求める人が増えてきたからかもしれません。

デザイナーズ賃貸の長所は、なんといっても、目を惹く外観やおしゃれな室内のデザインではないでしょうか。

賃貸マンションやアパートの間取り、設備はどれもこれも同じようなものばかりですから、デザイナーズ賃貸の間取りや設備が魅力的に映る人の多いのもうなずけます。

「部屋にいるだけでうれしくなれる」、「心地よく楽しく暮らしたい」というようなキャッチフレーズで宣伝しているデザイナーズ賃貸がありますが、確かにそれだけの魅力はあるかもしれません。

デザイナーズ賃貸を借りるデメリットはあるのでしょうか。

デザイナーズ賃貸の場合、ワンルームでもそれなりの価格がすることです。

例えば、横浜市内で見てみると、東急東横線の白楽駅周辺の新築賃貸マンションで、1K(18m2)で家賃、共益費込み71,000円です。

デザイナーズ賃貸の方が驚くほど高いということはありませんが、1、2割割高なのは事実のようです。

また、デザイナーズ賃貸の場合、間取りが個性的であったり、収納が少なかったり、デザインが優先された結果、使い勝手が少し悪くなっている場合があります。

デザイナーズ賃貸を検討されるようであれば、見た目の良さだけで判断せずに、実際に住んでみることを想像しながら、使い勝手はどうなのかをちゃんと検討してから、借りるようにしましょう。
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賃貸マンション・アパートの上手な借り方 5 一人暮らしの部屋の探し方 1

初めての一人暮らしを始める前に、大事なのが住むべき賃貸マンション、アパートを見つけることですよね。

一人暮らしの新居ですから、新築で家賃が格安で、日当たりも良くて、駅から5分、見た目もバッチリ、そんな物件がいいなと思っても、まず見当たりません。

一人暮らしの新居探しのコツは、自分が払える家賃と希望条件の間に妥協点をどこに見い出すかです。

予算はちょっと出すから、すこしでも広いお部屋を借りたいと思うのか、少しでも家賃を抑えて、その分駅までの距離が遠くてもかまわないと考えるのか、自分の中で整理してみましょう。

とはいえ、実際にどんなお部屋を借りるのか、見てみないと分からないところもありますよね。

一人暮らしのお部屋の大雑把な予算が決まれば、まずはインターネットで希望のエリアの賃貸マンション・アパートの相場を見てみましょう。

同じ広さのお部屋でも、駅からの距離、築年数、部屋の向き、マンションかアパートか、階数によってお部屋の賃貸料が変わってきますよね。

さらに、エリアを少し変えて調べてみると、駅からの距離は同じくらいで、間取りも築年数もさほど変わらなくても、賃貸料が違うことにも気がつくと思います。

一人暮らしのお部屋探しで上手に自分の希望条件にあったお部屋をみつけるコツは、これらの条件を少しずつ変えて探してみることです。
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賃貸マンション・アパートを借りるときの注意点 9: 敷金ゼロ、礼金ゼロの賃貸物件 3

賃貸マンション、アパートを借りるときの注意点 8」のページでは、礼金ゼロの賃貸マンション、アパートについてみてきました。

礼金ゼロと敷金ゼロの賃貸物件では性質が大きく違うことはこれまでも述べてきました。

敷金ゼロの賃貸物件は、礼金ゼロの賃貸物件とは異なって、一概にお得物件とは言えない面があります。

賃貸マンション、アパートを借りるときの注意点 7」のページで触れましたが、敷金は保証金の意味合いがあり、また、部屋の修繕費も含まれています。

つまり、敷金には本来、賃貸マンションやアパートを維持していく上で必要なお金が含まれているのです。

敷金がゼロということはどういうことでしょうか?

大家さんは、知らない人を信用して自分の部屋を貸しますが、突然その人がいなくなってしまった場合、家賃の補填をしてくれる人がいないということになります。

また、部屋をちらかしっぱなしのままで借主が退去した場合、部屋のクリーニング代は大家さんが負担するということになってしまいますよね。

これだけでも、敷金ゼロの賃貸マンション・アパートをオススメできないことはご理解いただけると思います。

とはいえ、探せば敷金ゼロの賃貸物件はあります。

それはどういうものなのでしょう?

敷金ゼロといっても、退去時の清掃代、修繕費はかかることになっている賃貸物件が多いようです。

また、敷金ゼロの賃貸物件の中には、近隣の敷金を取る賃貸マンションやアパートよりも家賃が高めの物件もあります。

敷金ゼロの場合には、入居するときの初期費用は抑えることができますが、退去時に必要なお金がどうなっているのかを必ず確認しておきましょう。

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賃貸マンション・アパートを借りるときの注意点 9: 敷金ゼロ、礼金ゼロの賃貸物件 3 | permalink | comments(0) | trackbacks(0)

賃貸マンション・アパートを借りるときの注意点 8: 敷金ゼロ、礼金ゼロの賃貸物件 2

近年、賃貸マンションや賃貸アパートで礼金ゼロの物件が増えてきています。

礼金ゼロの賃貸物件が増えている最大の理由は、マンションやアパートの空室が増えてきたことが挙げられます。

普通、賃貸マンションやアパートの大家さんは、毎月の家賃を収入源としてローンの返済計画を立てます。

賃貸マンションやアパートの部屋が埋まらなくて困るのは大家さんで、十分な家賃収入が得られず、ローン返済に困ってしまいます。

そこで、2ヵ月以上もアパートやマンションの部屋を空き室のままにしておくくらいなら、通常もらっている礼金2ヵ月を0にしてすぐに入居者を見つけたほうが、大家さんとしてはお得だと考えられるのです。

また、「礼金ゼロ」にすれば、入居者にとっても大きなメリットとなりますから、他の賃貸マンション・アパートとの差異化にもなります。

このように、礼金ゼロは賃貸マンションやアパートの供給数が増え、競争が激しくなった今の時代に沿った変化といえるかもしれません。

さらに、公的機関による融資(地方自治体の融資など)を利用して、賃貸マンションやアパートを建てた場合、礼金を受け取ってはいけない決まりになっています。

このため、公的融資を利用して建物を建てた場合、大家さんは礼金を受け取ることができません。

従って、礼金ゼロの賃貸アパートやマンションは、条件さえ合えば、「掘り出し物」のお得な物件といえそうです。

次のページでは、敷金ゼロの賃貸アパート、マンションについて見ていきたいと思います。

賃貸マンション・アパートを借りるときの注意点 8: 敷金ゼロ、礼金ゼロの賃貸物件 2 | permalink | comments(0) | trackbacks(0)